분양권 중도금 부모님께 빌리는 방법 (차용 또는 증여)
안녕하세요
[추가 소득 만들기] 부동산 소식과 정보를 전해 드리는 해피마일리지입니다.
저번 글에 ‘차용증 완벽하게 증빙하는 방법’에 대해서 포스팅을 했는데, 구체적으로 여쭤보시는 분들이 상당히 많았습니다. 아파트를 살 때 정말 많은 분들이 '증여와 차용에 대해서 신경을 쓰고 있구나'라고 새삼 느꼈습니다.
그래서 최근 핫한 서울 아파트를 예시로 다시 한번 정리하게 되었습니다.
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1. 신축 분양 아파트 증여세와 차용이자 비교하기
지금 보는 아파트는 지금 굉장히 핫 한 DMC 파인시티 자이 아파트입니다.
현재 마지막 딱 1가구를 무순위 청약을 진행하고 있습니다.
104동 805호 59A형이고, 청약일은 2020년 12월 29일 딱 하루이니 서울 거주하시는 분들은 신청해보셔도 좋겠죠?
자세한 정보는 DMC 파인시티 자이 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.
2. 중도금 1억 6천만 원 증여로 받기
그러면 이 아파트에 당첨되었다고 가정하고 당장 필요한 계약금과 1차 중도금 약 1억 6천만 원을 부모님께 빌려서 납부해 보겠습니다.
자금조달 계획
총 분양대금: 5억 2,643만 원
부모님께 빌린 돈: 1억 6천만 원
현금: 6,643만 원
신용대출: 9천만 원
중도금 대출 40%: 2억 1천만 원
일단 1억 6천만 원을 증여를 받게 되면 나오는 증여세를 계산해보면 1천164만 원을 납부해야 합니다. 일단 작은 돈은 아니죠.
3. 중도금 1억 6천만 원 차용으로 받기
그러면 차용을 알아보겠습니다. 1억 6천만 원을 적정 이자율 연 4.6%로 계산하면 연이자는 736만 원입니다.
단, 이자가 1천만 원 미만일 때는 문제 삼지 않는다는 조항이 있으므로 1억 66천만 원은 무이자로도 가능합니다.
그러나 타인이 아닌 가족은 특수 관계인으로 보기 때문에 이자를 전혀 납부하지 않으면 증여로 볼 여지가 있습니다.
따라서 매월 약 6060만 원 정도를 이자 명목으로 부모님 통장에 이체 증명을 남기게 되면 증여세 1천여만 원을 세이브할 수 있습니다.
근거: 기획재정부 상속세 및 증여세법 제41조의 4 : 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다
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4. 차용으로 성립하기 위해 제일 중요한 3 가지
ㄱ. 차용증은 쓰고 끝이 아니라 반드시 공증을 받아야 합니다.
ㄴ. 이자는 1천만 원이 넘지 않더라도 반드시 통장으로 지급하여 증빙이 가능해야 합니다.
ㄷ. 빌리는 자녀가 소득이 있어야 합니다. 만약 자녀가 미성년자나 직장 소득이 없는 경우라도 건물이 있어서 임대소득 등으로 증명이 가능하다면 차용으로 인정받을 수 있습니다.
5. 차용증 작성 시 제일 중요한 2 가지
ㄱ. 언제부터 언제까지 빌릴 것인지 날짜를 필수로 기입해야 합니다. 단, 상환 기일이 30년 같이 너무 길면 실질적 증여 간주할 수 있기 때문에 짧을수록 좋습니다.
ㄴ. 적정 이자율 4.6%로 기입합니다. 낮은 이자는 증여로 볼 여지가 있습니다.
6. 실제 부모 자식 간의 차용의 예
현실적으로 이게 가능한 이유는 부자들이나 고위급 인사들은 누구나 행하고 있기 때문입니다.
또 국세청에서도 증여와 차용을 가려내기 위한 방법은
소득 여부와 이자 납부 여부를 보고 판단하는 게 대부분이기 때문입니다.
이상 차용과 증여에 대해서 예를 들어 알아봤습니다.
현 기준 자료에 맞춰 정리한 것이기 때문에 실행하기에 앞서
전문가와 상의를 하신 후 진행하시길 바랍니다.
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