세입자 입장에서 본 계약갱신 요구권(청구권) 확실히 알기

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세입자 입장에서 본 계약갱신 요구권(청구권) 확실히 알기

HPLO 2020. 12. 18. 13:38

과거에는 임대차 계약만료 시점에 집주인이 아무 말 하지 않으면 묵시적으로 2년 연장계약 되어 살았습니다. 현재는 어떻죠? 변한 건 없습니다. 똑같습니다. 집주인이 아무 말하지 않는다면 그대로 2년 갱신 계약되기 때문에 문제없이 살면 됩니다. 이걸 묵시적 갱신이라고 하죠.

그런데 최근 계약갱신 청구권제라는 법이 생기고 임대차 3 법 개정안이 발표되면서 평온했던 부동산 시장에 큰 혼란이 생겼습니다. 그래서 정리했습니다.

세입자 입장에서 대응할 수 있는 임대차 계약갱신 청구권에 대해서 제대로 알아보겠습니다.

[본 포스팅은 법 조항을 근거로 했고, 근거 자료는 문서 하단에 첨부했습니다]

계약갱신 청구권이란?

한마디로 말하면 집주인이 나가라고 할 때 안 나가고 계속 살겠다고 주장할 수 있는 법적 권리이며 세입자는 임차기간 동안 1회 행사할 수 있습니다. 예를 들면 묵시적 갱신 1회, 계약갱신 청구권을 1회 행사했다면 총 4년을 연장해서 거주하게 되는 것입니다. 그런데 앞으로는 집주인들이 묵시적 갱신을 하지 않고 무조건 청구권을 사용하게끔 할 것입니다. 이유야 당연히 재산권을 지키기 위해서겠죠.

계약갱신 청구기간 : 임대차 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 (2020년 12월 10일부터 시행. 이전 계약은 1개월 전까지)

임대차 계약 만료가 다가오면 집주인이 갱신거절 의사를 통보하는데, 계약 연장을 원하는 세입자가 법적 보호를 받으려면 정해진 기간 안에 계약갱신 청구권을 행사해야 합니다.

세입자가 가장 궁금해하는 5가지 상황

1. 기존 집주인은 계약갱신을 해줬는데 새 집주인이 실 거주 목적으로 갱신 거절을 한다면?

답. 현 세입자가 계약을 갱신할 권리가 새 집주인의 실 거주 권리보다 우선한다는 게 법무부와 국토부의 결론이기 때문에 계약갱신 청구 기간 안에 거주 의사를 밝혔다면 새 집주인은 실 거주 목적이라도 바로 거주할 수 없습니다.

단, 계약만기 6개월 전에 새 집주인이 계약과 이전등기까지 모두 완성하고 실 거주 사유로 계약 갱신 거절 통보를 했다면 새 집주인의 실 거주 권리가 확보됩니다. 이럴 때는 실제 거주가 맞는지 증빙을 받아야 하는데, 사실상 어렵습니다. 차후 다른 세입자와 계약했거나, 실 거주가 아니라는 사실을 입증하게 되면 손해배상 청구를 할 수 있습니다. (새 법 시행기준 7월 31일 이전의 계약자는 잔금을 치르지 않았더라도 실 거주 권리 확보를 할 수 있습니다.)

2. 집주인은 바뀌지 않고 계약갱신 청구기간 내에 집주인이 계약 갱신 청구를 받아들였다가 갑자기 주인이 실 거주하겠다고 재 통보를 해온다면 집을 빼줘야 할까?

답. 집주인은 실 거주할 수 없습니다. 이미 세입자의 계약갱신 청구권이 행사된 걸로 보고 집주인은 바로 실 거주할 수 없습니다. 세입자 권리 우선입니다.

3. 오히려 세입자가 계약갱신 청구했다가 이사가겠다고 말을 바꾸면?

답. 이건 계약갱신 의사를 취했기 때문에 바로 변경 불가능합니다. 일단은 갱신해야 하고 갱신 후 3개월 지난 시점부터 이사갈 수 있습니다. 단, 추가 3개월에 대한 임대료는 내야합니다. 이사 갈 일이 있다면 신중히 결정해야겠지요.

4. 세입자가 계약 갱신 청구기간에 이사 가겠다고 집주인에게 통보했다가 다시 입장을 바꿔서 갱신하겠다고 계약갱신 청구권을 행사한다면?

답. 계약갱신 청구권 행사가 우선시되기 때문에 가능합니다. 단, 새로운 세입자가 구해진 경우에는 불가능합니다.

(새로운 세입자도 세입자 보호를 받기 때문에 구두 계약만으로도 구해진 걸로 볼 수 있습니다)

5. 묵시적 갱신으로만 계약이 연장되었고 갱신요구권 행사를 행하지 않았다면 청구권은 소멸되지 않는가?

답. 계약 갱신 청구권 1회 행사할 수 있는 권리는 소멸되지 않습니다. 계약 갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에만 인정됩니다. 따라서 현재의 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 또한 묵시적 갱신이 이루어진 뒤에는 집주인은 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

참고로 계약갱신 청구권을 행사할 때에는 문자, 이메일 통보 등 다양하게 할 수 있지만 장래에 발생할 수 있는 분쟁을 막기 위해서는 우체국 내용증명 등으로 증거를 남겨두는 것이 안전합니다.

세입자 입장에서 본 계약갱신 청구권리에 대해서 알아봤습니다. 간혹 새 집주인이 집을 보러 온다고 연락을 받고 여러 이유로 집을 보여주지 않는 경우가 있습니다. 임대인이 실거주목적이라고 해도 청구권 행사 기간에 먼저 계약갱신 요구를 하게되면 계약거절 통지가 어렵기 때문인데요. 이럴때는 명도 소송등 법적 분쟁으로 갈 위험이 있으니 주의 해야 되겠습니다. 앙심을 품고 못하나 박은 것 까지 원상복구 배상 청구를 하는 임대인도 있으니 서로 원만하게 협의하는게 제일 좋겠지요. 이상입니다.

눈이 오고 날이 춥습니다. 모두들 건강하게 한해 마무리 잘 하시길 바랍니다.

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